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大幅超过-整体销售金额却只比去年同期增长了20.1%

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但是,半年報卻給出了可能的答案。去年上半年,時代中國僅花了61.15億元拿地,所獲得的新增土儲總規模只有168.78萬平米。而今年上半年,時代地產花了187.59億元拿地,所獲得土地總建築面積達到517萬平米。

其次是財務費用。截至今年上半年,公司的財務費用是4.32億元,比去年同期增長了74.89%。但是同期,時代中國的各項有息負債總和只增加了23.56%達到501.2億元。如果撇除利息資本化因素,單純開利息開支,今年上半年的利息總開支達到21.52億元,也比去年年中的14.43億元,增加49.13%。

對時代中國來說,如果不能迅速調整運營思路,把追求經營質量和經營效益放在首位,仍然延續上半年那種費用增長,遠遠超過銷售規模增長的做法,那麼也就很難避免優化、調整的最終結果。畢竟現在的房地產早已經不是那個有大把錢可「燒」的黃金時代了。

費效比大幅走低從2017年開始,地產業開始高度關注費效比,越來越注重費用所帶來的實效。今年上半年,時代中國在費效比這個指標上交出了一份非常糟糕的答卷。首先是銷售及推廣開支,和去年同期相比整整增加了50%,但同期公布的銷售額卻只是增加了20.1%。

存有大面積「優化」的風險

剛剛結束的博鰲房地產論壇上,多位房地產企業的高管乃至於老闆,都對單純追求規模的做法做出反思,認為運營效率和運營質量,要比規模的增長更為重要。

尤其是在團隊銷售規模較去年增長了超過五成后,公司的人效比實際上處於大幅下降的趨勢。

8月5日,時代中國(HK1233)交出了一份業績表,單看營業額、營業利潤,會覺得業績不錯。營業額159.43億元,增長了52.2%;期間利潤16.99億元,增長了49.7%;歸母利潤增長了34.6%;歸母核心利潤增長了32.5%。

為什麼公司運營會出現大規模的費效比下滑呢?

同樣,去年其他的一些銷售費用、管理費用、財務費用增長,均大幅超過銷售規模增長的企業,也在年底紛紛傳出了「優化」的消息。

大量已經支付了土地款,拿到了使用證的土地,不能迅速進入開發、銷售環節,可能就會拖累了公司的運營效率。費用增長了超過六成,但銷售額只增長了兩成的現象,可能和這一現象有關。

另外,目前時代中國開發、在售項目總面積僅增加了12.77%,但行政管理開支卻增加了65.14%。

國家統計局數據顯示,1—6月份,商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中,住宅銷售面積下降1.0%,辦公樓銷售面積下降10.0%,商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元,增速回落0.5個百分點。其中,住宅銷售額增長8.4%,辦公樓銷售額下降12.5%,商業營業用房銷售額下降10.0%。

時代中國方面對此沒有作出解釋。

對時代中國來說,前行的路程同樣不容易。

比如去年上半年,某龍頭房企行政開支增長了74.5%,營銷推廣費用增長了22%,融資成本增加了114.7%,但是銷售金額只增長了24%。在當年年底,這家房企就傳出了裁員的消息,對外說是「優化」。

去年下半年,有一個詞在地產圈內很流行,這個詞叫做「優化」。

尤其是公司的有息負債僅較去年同期增長了23.56%,相應的利息開支卻增長了49.13%。這一數據代表着公司的平均融資成本正在大幅增長,並即將吞噬公司很大一塊的毛利潤。去年下半年,類似時代中國這樣規模增長,遠遠超過凈利增長的部分龍頭房企,曾經做出了大規模的人員優化。

但如果,進一步細度公司財報,卻可以發現公司在行政、銷售、財務三大開支增長超過6成的情況下,尤其是在員工規模增長了52.42%的情況下,整體銷售金額卻只比去年同期增長了20.1%,顯示出公司以人效為代表的運營效率正在趨於下滑。

可是,在開發的面積最終卻僅僅只增加了12.77%,大量的土地資源還沒有進入開發流程。這種公司資產負債表裡可以略知一二。時代中國半年報顯示,截止6月30日,今年上半年時代中國的預付土地租賃款項是303.1億元,而去年同期只有180.85億元。

時代中國是否能夠避免走這些房企曾經走過的路?和訊房產向公司品牌部門對接媒體的經理提出了上述問題,但截至截稿,未得到公司方面的回應。

那些大幅優化公司團隊,減少員工規模的公司,有一個共同特點:去年上半年的業績表,都顯示出費用大幅增長,但銷售規模卻沒有能夠實現同比例增長,甚至還有出現下降的現象。

無論是拿地金額,還是拿地面積,都是去年三倍。很顯然,時代中國有意在上半年要大幹一場。這使得公司大面積擴大規模,並因此大幅增加團隊規模。

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